Výsledky nemovitostních fondů za 1. pololetí 2022

V prvním pololetí byly výnosy nemovitostních fondů silně nadprůměrné. Některé fondy již za prvních šest měsíců vykázaly větší výnos, než běžně reportují za celý rok. Nicméně inflaci dokázal porazit pouze jeden fond ze třiceti.

Dlouhodobě poráží inflaci, letos nikoliv

Dlouhodobě většina nemovitostních fondů spolehlivě poráží inflaci, jak je názorně vidět z průměrných ročních výnosů jednotlivých nemovitostních fondů za posledních pět let. Logika je prostá, výnosy nemovitostních fondů tvoří inkasované nájemné, mínus náklady na správu, plus růst hodnoty spravovaných nemovitostí. A ta dlouhodobě roste s inflací.

S inflací se totiž u většiny nájemních smluv standardně každý rok navyšuje nájemné. Vyšší výnosy z nájmu se pak propisují i do ocenění nemovitostí.

Aktuálně sice většina nemovitostních fondů nestíhá držet krok s pádivou inflací. Ale to je jen otázka času. Nájemné zpravidla zvedáte pro další účetní období podle průměrné inflace v uplynulém roce. Vyšší inflace se už nyní projevuje do vyšších nájmů u nových projektů, ale u stávajících nájemníků nájemné výrazněji stoupne teprve v dalších letech.

Navíc některé fondy oceňují hodnotu nemovitostí průběžně, proto také vykazují už za první pololetí nadprůměrné výnosy. Ale zhruba polovina nemovitostních fondů bude přeceňovat hodnotu spravovaných nemovitostí až na konci roku. Proto je také zavádějící srovnávat výsledky jednotlivých nemovitostních fondů v poločase.

Zároveň je třeba upozornit, že negativně se budou do zhodnocení některých nemovitostních fondů projevovat vyšší úroky z úvěrů. Tady se mohou výsledky jednotlivých fondů dost rozcházet v závislosti na tom, jak vysoké mají úvěrové zatížení a na jak dlouho a za jakých podmínek mají úroky fixované.

Některé nemovitostní fondy vydělají přes 10 %

I když na inflaci to letos u většiny nemovitostních fondů stačit nebude, přesto se můžeme těšit na rekordní výnosy. Průměrný výnos u retailových nemovitostních fondů by se za celý rok 2022 mohl dostat přes 7 %. Přitom historicky se výnosy retailových nemovitostních fondů v průměru pohybují kolem 3,5-5 % ročně. V uplynulých pěti letech to vycházelo přesně na 4,25 % p.a.

V případě nemovitostních fondů pro kvalifikované investory se průměrné výnosy historicky pohybují kolem 6-8 % ročně. V uplynulých pěti letech to bylo přesně 6,75 % p.a. V tomto roce ale očekávám, že průměrný výnos nemovitostních FKI fondů možná překoná 10 %.

Jak můžete vidět na posledním obrázku, kde jsou průměrné roční výnosy jednotlivých nemovitostních fondů za roky 2017-2021, nad hranici desetiprocentního výnosu se v uplynulých pěti letech dostaly pouze tři nemovitostní fondy. Nejvyšší výnosy historicky vykazuje fond Accolade Industrial zaměřený na průmyslové a logistické parky. Následují fondy WOOD & Company, podfond Retail zaměřený na obchodní centra, a podfond Office, který investuje do kancelářských budov.

Letos je pravděpodobně doplní řada dalších nemovitostních fondů. Kromě již zmiňovaného fondu CB Property Investors v prvním pololetí dosáhl nad desetiprocentní výnos také fond JET Industrial Lease, který zahájil činnost teprve před rokem. Ze zavedených fondů očekávám, že by s přeceněním na konci roku mohly desetiprocentní hranici atakovat také fondy NOVA Real Estate, ZDR Investments FKI, Realia Fund Retail Parks nebo Fond Českého Bydlení.

A dost možná je doplní i některé retailové nemovitostní fondy. Prozatím k tomu podle výsledků za první pololetí mají nejlépe našlápnuto fondy Creditas nemovitostní, MINT I. rezidenční, Raiffeisen realitní a ZFP realitní.

Fondy pro chudé a pro bohaté

V prezentovaných grafech barevně rozlišujeme nemovitostní fondy na retailové a fondy kvalifikovaných investorů. Já jim s trochou nadsázky říkám nemovitostní fondy pro chudé a pro bohaté, ale není to jen o výši investice, zásadně se hlavně liší likviditou.

Retailové fondy jsou dostupné široké veřejnosti. Minimální investice bývá v řádech tisíců či stokorun. Tyto fondy musí ze zákona držet minimálně jednu pětinu kapitálu v likvidních aktivech. Díky tomu z nich můžete bez problémů kdykoliv vybrat peníze s likviditou do 1-2 měsíců (většina má jeden měsíc lhůtu na vypořádání zpětných odkupů). Zároveň to ale dlouhodobě snižuje výnosnost fondu, protože peníze uložené v bance vydělávají méně než peníze investované v nemovitostech.

Fondy kvalifikovaných investorů (FKI) jsou určené pouze zkušeným investorům s investicí minimálně od 1 milionu korun. Tyto fondy nemají povinnost držet povinnou likviditu, mohou tedy za peníze od investorů pořídit více nemovitostí, které generují nájem. Díky tomu FKI fondy vykazují dlouhodobě vyšší výnosy než retailové fondy. Na druhou stranu se jedná o velmi nelikvidní investici. Zpravidla v prvních 3-5 letech od nákupu aplikují vysoké výstupní poplatky za předčasný prodej a mají také výrazně delší lhůty pro vypořádání zpětných odkupů, většinou to bývá 6 měsíců, u některých i rok. Jsou tedy obecně vhodné pouze jako dlouhodobá investice.

V ČR nyní funguje 30 nemovitostních fondů

Na portálu Nemovitostní-fondy.cz aktuálně sledujeme 30 nemovitostních fondů dostupných v České republice, které se primárně věnují správě a pronájmu nemovitostí. Ke každému fondu zde uvádíme nejen historické údaje k výkonnosti, ale také podrobné údaje ke složení portfolia včetně přehledu jednotlivých spravovaných nemovitostí, jaký nesou výnos z nájmu, jak dlouhé má fond v průměru nájemní smlouvy nebo jak velké má úvěrové zatížení.

Existují i další realitní fondy, které však primárně dělají development. To je byznysově dost rozdílná investice s jiným rizikem a jiným potenciálním výnosem. Nepovažuji za správné, když je někdo hází do jednoho pytle. My je řadíme do samostatné kategorie developerských fondů, jejichž přehled i s konkrétními projekty u jednotlivých fondů sledujeme v rámci sesterského portálu FKI-fondy.cz.

Jan Traxler, privátní investiční poradce a odborný garant portálu Nemovitostní-fondy.cz

Disclaimer: Článek a informace v něm obsažené nejsou investičním doporučením či analýzou investičních příležitostí ani nepředstavují veřejnou nabídku investičních nástrojů ani jakoukoli jinou nabídku či výzvu vůči veřejnosti k transakci s investičními nástroji. Data uvedená v článku jsou platná k 30. 6. 2022.