Výhody investice
Proč investovat do nemovitostního fondu?
Stabilní výnosy
Ochrana před inflací
Výnosnější než byt
Profesionální správa
Diverzifikace
Daňová optimalizace
Byt je vynikající investice
Spousta lidí přemýšlí, jak bezpečně zhodnotit peníze, jak ochránit úspory před inflací. „Koupím byt a budu ho pronajímat.“ K tomu dospěje většina lidí, pokud disponují trochu větším kapitálem. Je to velmi rozumná úvaha.
Nemovitosti po právu patří mezi nejoblíbenější investice. Všichni máme hlavně rádi, že si na tu cihlu můžeme reálně sáhnout, na rozdíl od bitcoinů a různých burzovních spekulací. Kouzlo nemovitostí spočívá v tom, že mají svou reálnou hodnotu, kterou si udržují (jejich cena dlouhodobě roste s inflací).
Když nemovitost pronajmu, generuje navíc pravidelný výnos (nájem). A co je ještě lepší, ten výnos z pronájmu rovněž dlouhodobě roste, protože každý rok můžu zvednout nájem o inflaci.
Na druhou stranu o každou nemovitost je potřeba trochu pečovat. Zároveň je poměrně běžné, že mezi nájemníky narazíte taky na neplatiče nebo lidi, kteří si neváží majetku (vždyť to není jejich, tak co by se trápili). Fleky na koberci, odřené zdi, poničený nábytek, polámané žaluzie, urvaná dvířka od ledničky, ucpané záchody… to musí občas řešit každý landlord. A nebo stížnosti sousedů na hluk, smrad z marihuany a jiné legrácky. Mnozí pronajímatelé by mohli napsat knížku, co vše už si s nájemníky zažili.
Nemovitostní fondy nabízí jednodušší a efektivnější řešení
Pokud nechcete pořád dokola řešit problémy s nájemníky, můžete si najmout nějakého správce, který se bude o nemovitosti a jejich nájemníky starat. A v podstatě přesně to dělají nemovitostní fondy. Akorát s tím rozdílem, že většina nemovitostních fondů nespravuje byty (příliš práce za málo muziky), nýbrž komerční nemovitosti: obchody, kanceláře, výrobní haly, sklady, logistická centra, datová centra, zdravotnická zařízení aj.
Komerční nemovitosti mají oproti bytům dvě zásadní výhody:
- Komerční nemovitosti jsou výrazně výnosnější.
Když to velmi zjednodušíme, obchod i byt postavíte za podobné náklady, ale obchod pak pronajmete za mnohem vyšší nájem než byt. - U komerčních nemovitostí mívá zpravidla nájemce zájem uzavřít dlouhodobou nájemní smlouvu.
Když už tam buduje prodejnu, sídlo firmy, nebo instaluje výrobní linku, chce mít jistotu, že v té hale bude moci fungovat dlouhodobě, že mu za rok nedáte nůž na krk s tím, že buď si připlatí, nebo to pronajmete někomu jinému. U komerčních nemovitostí se proto v praxi běžně uzavírají nájemní smlouvy na 5, 10 nebo i 15 let. Obě strany jsou pak spokojené. Nájemce má jistotu, že může být v nemovitosti dlouhodobě a má smluvní nájem navyšovaný pouze o inflaci. Fond má zase stabilní příjem z pronájmu (navyšovaný o inflaci) a nemusí pořád hledat nové nájemníky, jak tomu často bývá u bytů. A v případě, když se nájemce rozhodne ukončit pronájem předčasně, musí doplácet nájemné.
Díky tomu mají nemovitostní fondy velmi stabilní výnosy. A mnohé i velmi atraktivní výnosy, kterými strčí do kapsy i průměrné akciové fondy.
Hlavní výhoda nemovitostních fondů - o nic se nestaráte
Hlavní výhoda nemovitostních fondů je tedy v tom, že se jako investor nemusím o nic starat, tu práci za mě udělá správce fondu. Ten to samozřejmě nedělá zadarmo, vezme si poplatek za správu. Ale i když zohledníme všechny náklady na správu fondu a jednotlivých nemovitostí v jeho majetku, tak čisté výnosy nemovitostních fondů stabilně poráží inflaci, některé i dvojnásobně až trojnásobně.
Navíc pokud držím podíly ve fondu déle než 3 roky, nemusím z výnosu odvádět žádné daně. Zatímco při prodeji bytu platí nově desetileté období pro osvobození od daně z příjmu a inkasovaný nájem musím danit každoročně. Nemovitostní fond je tedy za stávajících podmínek i daňově výrazně efektivnější a jednodušší řešení, než koupit a pronajímat byt.
Jak se orientovat
Proč mají některé vyšší výnosy než jiné?
