Jak se orientovat
Nevíte, který nemovitostní fond si vybrat?
V prvé řadě se asi každý podívá na historické výnosy jednotlivých fondů, to je velmi snadné porovnat. Ale mějte přitom vždy na paměti, že historické výnosy nejsou zárukou výnosů budoucích. Měli byste se také zajímat o to, do čeho reálně fond investuje a jak majetek spravuje.
O co se zajímat u nemovitostních fondů
1. Podívejte se na
spravované nemovitosti a jejich výnosnost
Když si na našich stránkách otevřete detail vybraného nemovitostního fondu, najdete tam vždy i podrobné údaje ke složení portfolia fondu, včetně obrázků a informací ke spravovaným nemovitostem. Prohlédněte si je a položte si otázku: „Chtěl bych takové nemovitosti vlastnit?“ Protože o to vlastně v každém nemovitostním fondu jde, de facto spoluvlastníte všechny ty nemovitosti a podílíte se na výnosech z jejich pronájmu. Podívejte se na složení portfolia fondu:
- Kolik nemovitostí fond spravuje a v jakých lokalitách?
- Jak má rozložené portfolio podle různých typů nemovitostí?
- Jaké má klíčové nájemníky?
- Jakou mají ty nemovitosti celkovou hodnotu a jaký generují ročně nájem?
Pokud poměříte čistý roční nájem celkovou hodnotou nemovitostí, zjistíte, jakou rentabilitu ty nemovitosti mají, aneb jaké hrubé výnosy dokáže fond generovat z nájmu. Na detailu každého fondu najdete tento údaj již vypočtený pod ukazatelem „Yield“. Zpravidla to bývá mezi 5-7 % p.a.
Podívejte se také, jak dlouhé má v průměru nájemní smlouvy, respektive jaká je průměrná vážená doba do konce platnosti nájemních smluv. Tento údaj najdete u každého fondu pod ukazatelem „WAULT“. Obecně lze říct, že čím delší doba do konce platnosti nájemních smluv, tím lépe, protože o to jistější má fond příjmy. Zpravidla to bývá mezi 3-7 lety.
A pro jistotu překontrolujte také průměrnou obsazenost nemovitostí ve fondu nájemníky. I tento údaj najdete v detailu každého fondu pod složením portfolia. V podstatě nám říká, kolik procent pronajímané plochy je skutečně pronajato, tudíž vydělává. Každý nemovitostní fond by měl mít obsazenost přes 90 % a ideálně by se měla blížit ke 100 %.
2. Podívejte se na
úvěrové zatížení nemovitostí
Jedním z klíčových parametrů, které ovlivňují výkonnost nemovitostních fondů, je práce s cizím kapitálem. Pakliže má fond od investorů vlastní kapitál např. jednu miliardu korun a k tomu si ještě jednou tolik půjčí z banky, může nakoupit nemovitosti v hodnotě dvou miliard. To pak výrazně zvedá rentabilitu vlastního kapitálu fondu, čili výnosy pro investory. Do určité míry toho využívají všechny nemovitostní fondy.
Jak velké je úvěrové zatížení nemovitostí na úrovni fondu zjistíte z ukazatele „LTV“, zpravidla to u většiny fondů bývá mezi 30-70 %. Vyšší LTV pomáhá fondům dosahovat vyšších výnosů, ale zároveň je třeba říct, že větší úvěrové zatížení s sebou nese i větší riziko, kdyby se nějak dramaticky zvedly úroky z úvěru nebo propadly příjmy z pronájmu.
3. Podívejte se,
kolik peněz ve fondu ne/vydělává
Druhým klíčovým parametrem, který významně ovlivňuje výnosy nemovitostních fondů, je celková zainvestovanost fondu… aneb jak velká část kapitálu je zainvestovaná do nemovitostí a jaký kus koláče tvoří likvidní složka, což je více méně hotovost, která leží ladem v bance a nevydělává. Tyto údaje najdete na detailu každého fondu u složení portfolia. Příliš moc hotovosti snižuje výnosnost fondu. Čím větší část majetku fondu tvoří nemovitostní složka, tím lépe z pohledu výnosů.
Tady se také projevuje zásadní rozdíl mezi retailovými fondy a fondy pro kvalifikované investory. Běžný retailový nemovitostní fond totiž musí ze zákona držet minimálně 10 % kapitálu likvidní, maximálně 90 % majetku mohou tvořit nemovitosti. Důvod je prostý, aby fond byl schopný bez problémů vypořádat takzvané zpětné odkupy, tj. když investoři z fondu vybírají peníze. Fondy kvalifikovaných investorů tuto povinnost nemají a díky větší zainvestovanosti pak dlouhodobě generují vyšší výnosy.
4. Podívejte se na
likviditu a poplatky
Na druhou stranu zmiňované nemovitostní fondy kvalifikovaných investorů zase nemohou investorům garantovat likviditu, proto mívají výrazně delší lhůtu pro vypořádání zpětných odkupů, zpravidla 6 měsíců, někdy i déle. A také ve většině případů po určitou dobu od nákupu (zpravidla 3-5 let) aplikují při zpětném odkupu tzv. výstupní poplatek. Nad takovou investicí má tedy smysl uvažovat pouze v případě, že máte dostatečně dlouhý časový horizont, abyste nemuseli výstupní poplatek platit, a nevadí vám omezená likvidita.
Pokud chcete, abyste vaši investici mohli v případě potřeby relativně rychle prodat, pak je lepší vybírat fondy s větší likvidní složkou a pochopitelně bez výstupních poplatků, popř. s nízkým výstupním poplatkem.
Kromě výstupního poplatku si prakticky všechny nemovitostní fondy účtují na začátku vstupní poplatek, který se standardně liší fond od fondu od 0 až po 5 %, což je výrazný rozdíl. V tomto směru se ale snažíme trochu narovnat poměry na trhu, takže přes nás aplikujeme investorům při investici do jakéhokoliv nemovitostního fondu vstupní poplatek maximálně 1 %. Podmínkou je investovaná částka min. 1 mil. Kč a při investici od 5 mil. Kč výše neaplikujeme vstupní poplatky žádné.
Co má ještě smysl trochu sledovat, jsou náklady na správu fondu. Všechny historické výnosy nemovitostních fondů jsou vždy prezentované jako čisté výnosy, již po zohlednění nákladů na správu fondu. Ty najdete pod ukazatelem „TER“. Pochopitelně platí, že čím nižší nákladovost, tím lépe pro investory.
